Die mit Anfang des Jahres 2022 in Kraft getretenen Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG 2002) dienen vorrangig dem Erreichen von Klimazielen. Dabei wurden insbesondere der Verkehr und der Gebäudesektor ins Auge gefasst. Beide Bereiche lassen sich durch drei wesentliche Neuerungen im WEG 2002 beeinflussen:
Änderungsrecht des Wohnungseigentümers (§ 16 WEG) - Ergänzende Änderung: Auskunftspflicht des Verwalters (§ 20 WEG)
Zustandekommen von Beschlüssen (§ 24 WEG)
Bestimmungen zur Rücklagenbildung (§ 31 WEG)
Zu 1.) Änderungsrecht des Wohnungseigentümers
Wer gemäß § 16 WEG sein Wohnungseigentumsobjekt verändern möchte und dabei schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnte, benötigt für die Umsetzung die Zustimmung ALLER anderen Eigentümer. Mit der nunmehr beschossenen Novelle bedient sich das Gesetz einer Raffinesse, der sogenannten Zustimmungsfiktion:
Für die Verwirklichung von privilegierungswürdigen Maßnahmen braucht es nicht mehr die aktive Zustimmung aller anderen. Es genügt, wenn die übrigen Eigentümer von dem Vorhaben verständigt und informiert wurden und diese dagegen binnen 2 Monaten ab Erhalt der Verständigung keinen Widerspruch erheben.
Zu den privilegierungswürdigen Maßnahmen zählen:
Errichtung von Ladevorrichtungen für ein Elektrofahrzeug zum Langsamladen
Errichtung von Photovoltaikanlagen und Solarthermieanlagen
Eine barrierefreie Ausgestaltung
Errichtung von Beschattungsvorrichtungen (Rollläden, Markisen, Außenjalousien)
Einbau von einbruchsicheren Türen
Ergänzende Änderung des WEG: Auskunftspflicht des Verwalters
Oftmals stehen Eigentümer mit einem Änderungswunsch vor dem Problem, dass Ihnen die Kontaktdaten der übrigen Wohnungseigentümer nicht bekannt sind. Diese werden aber benötigt, um der Gemeinschaft Informationen zu geplanten Maßnahmen zukommen zu lassen, damit eine Zustimmung erwirkt werden kann.
Der Verwalter hat seit in Kraft treten der Novelle über die Namen und die Zustellanschrift der anderen Wohnungseigentümer zu informieren, wenn:
die Verständigung der Wohnungseigentümer einer Notwendigkeit entspricht,
die Daten ausschließlich für den dargetanen notwendigen Verwendungszweck verwendet werden sollen,
für E-Mail-Adressen eine Einwilligung zur Herausgabe des jeweiligen Eigentümers besteht und
wenn dem Verwalter die Weitergabe der Zustelladresse nicht untersagt wurde. Wirksam untersagt werden kann eine Weitergabe der Postadresse nur, wenn dem Verwalter stattdessen eine alternative inländische Anschrift oder E-Mail-Adresse für die Verständigung bekanntgegeben wird.
Zu 2.) Zustandekommen von Beschlüssen
Bisher konnten Beschlüsse mit der Zustimmung von mindestens 50,01% der Miteigentumsanteile wirksam gefasst werden. Diese Variante bleibt auch weiterhin bestehen. Nunmehr wurde aufgrund der sinkenden Beteiligung an Willensbildungsprozessen noch eine weitere Möglichkeit geschaffen, um das wirksame Zustandekommen eines Beschlusses zu begünstigen:
Ab 01.07.2022 soll auch eine 2/3-Mehrheit der abgegebenen Stimmen, berechnet nach Miteigentumsanteilen (nicht nach Köpfen!), welche mindestens 1/3 aller Miteigentumsanteilen entspricht, einen wirksamen Beschluss fassen können.
Schlagend wird diese Möglichkeit insbesondere bei gewünschten Verbesserungsmaßnahmen, also jenen Maßnahmen, die über die „schlichte“ Erhaltung hinausgehen wie z.B. die Errichtung einer Ladestation für Elektrofahrzeuge als Gemeinschaftsanlage und gilt im Übrigen für jeglichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Zu 3.) Bestimmungen zur Rücklagenbildung
Um in notwenige Erhaltungsmaßnahmen und sinnvolle bauliche oder anlagentechnische Maßnahmen investieren zu können, bedarf es einer ausreichenden Rücklage. Ab 01.07.2022 sieht der Gesetzgeber einen verpflichtenden Betrag von mindestens 90 Cent pro Quadratmeter Nutzfläche vor, um eine effiziente Rücklagenbildung zu gewährleisten.
Ausnahmen von dieser Regelung gibt es nur in bestimmten Fällen:
Die aktuelle Rücklage weist einen außergewöhnlich hohen Stand auf.
Erst kürzlich wurde durchgreifend saniert; weitere große Investitionen fallen in den kommenden Jahren nicht an.
Die Gebäudeneuerrichtung liegt erst kurze Zeit zurück.
Für weiterführende Informationen folgen Sie dem nachstehenden Link: